소형아파트 월세강의(용주주2강)

상가투자와 주택투자의 차이

왜 용수형이 상가의 비중이 적은가?

상가는 의무과세대상자. 한 칸이 있더라도 임대사업자 내야함

주택의 경우는 규모가 작으면 안해도됨

상가는 로얄층이 1층뿐

상가는 밑이 가치는 없다 그 사이 애매한 층은 비어있을 확률이 비어있음

원룸/오피스텔/생숙의 차이

생활형 숙박시설 - 뉴스같은 곳에서는 레지던스로 홍보

• 원룸,호텔,아파트 형 세가지 형태로됨

생활형 숙박시설은 일시적으로 숙박업해주도록 허가를 해준것임 이게 편법화 되면서 아파트형 원룸형이 된것

주택임대사업자가 가능한것은 원룸과 주거용오피스텔이 있음 생숙은 안됨!

전입신고도 원룸과 주거용 오피스텔만가능 (상업용 불가!)

Q. 원물,오피스텔,생숙 다 가치가 10억이라면?

생숙이 대출은 많이나오나 추가비용이 많이 나오게 된다.

종부세내야하고 취등록세가 많이 비싼 경우는 원룸에 투자할 수 밖에없다

오피스텔은 취등록세가 완화될때 투자가능! → 일반적인 아파트 시세가 안정세를 유지하거나 내려갈때쯤 되면 취등록세는 완화됨

결국 정부의 부동산 정책에 따라 다름

투자지역 고르기

1. 첫 주택만큼은 나의 인접지역에서 사는 것이 좋다.
2. 인구증가지역 → 아기가 태어나는 지역이 아닌, 일자리가 늘어나는 지역, 다른 지역에서 유입지역이 많은 곳
3. 일자리 증가지역 → 공업,상업지역이나 관공서 생길때
4. 큰 지역을 정했을때 더 쪼개서 확인해보자 → 이건 각 시청사이트에서 확인가능함
   1. 출퇴근이 편리한 곳 - 편의시설,관공서,마트가 어떻게 연결되어있는법
   2. 서울은 무조건 역세권이 좋다. 그러나 지방은 역세권이 크게 의미가 없다. 지방은 자차교통/통근버스로 확인
      1. 러시아워에 길이 막히는
   3. 원룸밀집지 주변환경 비교분석
   4. 대학가 원룸은 피할 것!
5. 내가 사려고 생각하지말고 들어오려고 사려는 사람의 니즈에 따라서 확인

셀프임장

• 투베이 빌라인지 원룸 다가구인지 확인하고싶다면 우편함을 봐라
  • 우편함을 보면 몇집이 사는지 알 수 있다.
  • 우편함이 현관문 안에 있는 경우는 가스벨브가 몇개 달려있는지, 전기개량기 확인
• 세입자의 출퇴근 동선을 파악하라
  • 버정에서 기다려보면 이사람들이 대부분 어디 지역으로 가는지 무슨 버스에 내려서 어디로 갔는지 확인